상계2구역 재개발 구역이 얼마전 있었던 관리처분총회에서 부결되었는데요. 현재의 부동산 경기침체를 비롯해 여러 이유가 있겠지만 조합원 분양가가 기존대비 1억이상 오르면서 부담해야될 분담금 액수가 높아졌고, 때문에 조합원들 동의를 못받은것이 결정적입니다.
어쨌든 재개발을 계속 할거라면 최대한 속도를 높이는것이 앞으로 비용지출을 최대한 줄이는 방법일텐데요. 자세한 내용은 아래에서 알아보겠습니다.
상계2구역 재개발 사업 개요
▲위치: 상계동 111-206 일대
▲면적: 10만 819m2
▲지하8층~최고 25층, 22개동
▲총 2200세대
▲재개발 단계: 사업시행인가(2021년 9월)
상계2구역은 상계뉴타운 6개 구역 중 가장 규모가 큰 곳입니다. 지하철 4호선 당고개역과 가깝죠.
재개발을 통해 지하8층, 최고 25층, 22개동으로 2200세대로 다시 태어날 예정입니다. 2021년 9월 당시 사업시행인가를 받았으며 얼마전인 2023년 12월에 관리처분계획이 부결되어 혼란스런 상황입니다.
상계2구역 진행상황
지난해 있었던 상계뉴타운 2구역 관리처분계획안이 부결되었습니다. 조합원 2/3이상 동의가 충족되지 않았기 때문인데요. 근래 공사비와 금리가 많이 오르며 조합원분양가가 너무 비싸졌고, 조합원들이 분담금이 너무 증가했다며 반발하고 있습니다.
관리처분인가 부결
원래 관리처분계획인가는 조합원 과반수 이상이 동의할경우 통과가 됩니다. 하지만 정비사업비가 10%넘게 증가하면 조합원 2/3이상 동의가 필요해져요.
상계2구역 조합원은 총 1357명이며, 과반수 이상은 동의했는데 2/3이상 동의는 안나오면서 부결된것으로 보입니다.
부결된 핵심 이유?
조합원 분양가 때문이죠.
조합원분양가가 생각한것보다 너무 비싸게 나오면서 향후 부담해야할 예상 분담금이 너무 많아진겁니다. 분담금은 조합원 분양가에서 내가 사는집의 감정가를 빼고 남은 금액으로, 조합원이 입주시 부담해야 하는 돈입니다.
조합원 분양가 폭발적 증가
작년가지만해도 상계2구역 조합원 분양가는 전용 59타입(25평) 기준 5.5억, 84타입(34평) 기준 약 7.7억 정도로 추정됐어요.
하지만 현재는 전용 59타입이 약 6.8억, 84타입은 9.2억으로 예상됩니다.
▲59타입: 5.5억 → 6.8억
▲84타입: 7.7억 → 9.2억
공사비와 금리 폭등으로 총사업비가 전체적으로 증가하며 조합원 분양가가 1억넘게 상승했어요.
이미 공사비도 시공사와의 합의하에 올랐습니다. 2023년 9월 조합과 시공사 대우/동부건설은 평당 595만원에 공사비 인상 합의를 마쳤어요. 2020년 입찰할때는 평당 472만원이었고 100만원 이상 오른건 맞지만 그래도 평당 700~800만원대인 서울 평균 공사비에 비하면 별로 안 비싸보이긴 하네요.
조합원 분양가와 공사비가 오르면 조합원들이 내야하는 분담금도 증가합니다. 이 돈을 마련하지 못할경우 현금청산을 해야 되는데, 재개발은 새아파트를 받아 이익을 챙기는 것이니만큼 헌주택을 현금으로 청산받아봤자 얼마 안되는 돈이죠.
분담금 내기는 부담스럽고, 청산된 돈으로 다른데 이사갈수도 없다면 차라리 재개발 안한다!! 라고 생각할만 하겠죠.
사업성이 너무 낮음
부동산 경기가 워낙 안좋고, 상계2구역 사업성이 낮아진것 또한 관리처분계획 부결에 영향을 줬을것으로 보여요.
상계2구역은 총 2199세대의 대단지임에도 일반분양 물량은 292세대밖에 안됩니다. 더욱이 평수도 전용 43m2, 49m2로 소형 위주라 분양가를 올려봤자 많이는 불가능하며 실수요자들이 선호하는 평수도 아니죠.
공공임대도 515세대나 포함되어 있어 사업성에 악영향을 끼칩니다.
상계2구역의 경우 구역안에 무허가가 많다보니 지분 쪼개기가 많아 조합원이 많아요. 즉 조합원 대지지분은 얼마 안되는데 중대형 평수로 가려고 하다보니 분담금은 당연히 증가할수밖에 없는 구조라는 것이죠.
향후 진행상황
상계2구역 조합에서는 관리처분인가를 다시 준비하여 통과시킬 계획이에요. 하지만 사업을 오래 끌면 끌수록 금융비용 및 공사비는 상승하므로 빠르게 추진해서 통과시켜야 할겁니다.
가능한 분담금 축소 방안을 고민하여 다시한번 도전한다는것이 조합의 입장이에요.
분담금은 얼마가 나올까?
현재 매물상황
사업시행인가 받을 당시만해도 비교적 저렴한 재개발 구역으로 꼽히며 꽤 인기가 있었는데요. 현재는 거의 수요가 없다고 하네요.
2021년 당시 대지지분 26m2 빌라 매물이 7억 가량에 나왔었는데, 지금은 같은 평형 3.5억에도 매수자가 없습니다.
예상 분담금
네이버부동산을 통해 살펴보면 현재 상계2구역 매매가는 2.36억부터 10.7억까지 나와있어요.
그중 매물 2.78억짜리를 들여다봅니다.
(권리가액 아닌 감정가로 단순히 계산해보는 말그대로 추정 분담금입니다)
▲매매가 2.78억
▲종전자산금액 1.88억
▲프리미엄 9천만원
▲59타입 신청
▲임차보증금 9천만원
▲59타입 조합원 분양가: 6.8억
▲분담금 추정: 6.8억-1.88억=약 4.9억
▲최종 매입금액: 6.8억+0.9억=7.7억
▲초기투자금: 1.88억
이주비 60% 대출 가능하며 0 0 100%으로 입주시 완납하는 조건이므로, 초기투자금만 내면 입주시까지 추가금은 없습니다.
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