다운계약서 처벌 무척 강력한 편인데 모르시는 분들이 많더군요. 부동산 다운거래는 실거래가격보다 낮은 가격으로 계약하는 행위로, 양도세를 줄이기위한 목적에서 주로 발생합니다. 이로인해 거래당사자는 비과세 혜택 삭제 및 양도세, 무신고 가산세, 납부지연 가산세, 과태료 등을 내야되는 상황이 발생할 수 있고, 그 액수가 상당한데요.
다운계약서 뜻?
다운계약서는 부동산을 사려는 매수인과 팔려는 매도인이 서로 합의해서 진짜 거래금액 말고 허위 금액으로 계약한 이중 계약서를 말합니다. ‘다운’이라는 말의 뜻대로 실제 거래금액 대비 금액을 더 낮춘것이죠.
물론 불법이기 때문에 국세청, 국토부등에 적발되면 다운계약서 처벌을 면할 수 없는데요. 부동산을 매매하는 과정에서 양도세와 같은 세금 감소 목적으로 매도인측에서 진짜 가격보다 줄여서 계약하는 경우가 많습니다. 매도 금액을 실제보다 조금만 줄이면 세금이 획기적으로 줄어들기 때문이에요.
다만 이게 당장은 세금이 줄어드니 괜찮아 보입니다만.. 추후에라도 매수인이나 매도인 중 하나가 변심하여 신고시 반드시 처벌받으며 늦게 적발될수록 토해내야 되는 돈도 많아진답니다. 옛날부터 다른건 몰라도 다운계약서 처벌은 언젠가 반드시 이뤄진다 아예 할 생각을 말아라 라는 말이 있었죠. 사고판사람 모두 처벌받습니다.
또 이를 주선한 부동산 중개사 역시 개설등록 취소 or 6개월이내 직무정지 될 수 있으며, 거래금액의 5%안에서 과태료를 내야 해요.
다운계약서 처벌 총 4가지
비과세 감면이 없어지고 가산세, 과태료등을 부과해야 됩니다. 이론상으로만 설명해면 헷갈리니 예를 들어서 설명해볼게요.
여기 집을 팔려는 왕씨와 집을 사려는 신씨가 있어요. 왕씨는 지금 거주하는 아파트를 5억에 매수했고, 신씨에게는 8억에 매도하기로 했습니다. 하지만 계약서 상으로는 이보다 2억 낮춰서 6억으로 다운계약서를 작성했다고 가정해봅니다.
비과세 혜택 생략
만약 왕씨가 1세대 1주택이라는 비과세 요건을 충족했을 경우에도 비과세 혜택은 삭제됩니다. 따라서 실제 양도차익인 3억에 대해서 양도세를 그대로 내야해요.
무신고 가산세 납부
위의 양도차익 3억에 대해서 양도소득세 약 5천만원이 발생했다고 가정할게요. 여기에 대해서 세액의 40%인 약 2천만원을 무신고 가산세로 한번 더 내야합니다.
- 양도소득세 3억+무신고 가산세 2천만원
납부지연 가산세
이번에는 늦게 낸 벌입니다. 늦게 납부하는것에 대해서 다시금 납부지연 가산세를 내야하는데요. 만약 이 양도소득세를 안내고 있었던기간.. 즉 적발 당하지 않았던 기간이 약 100일 정도라고 생각해봅시다.
그럼 양도소득세 5000만원에다 100을 곱한뒤 0.022%를 곱하면 납부지연 가산세가 나오는데요. 이게 1100만원 정도 됩니다.
납부지연되는 기간이 길어질수록 납부금액은 계속 올라가겠죠?
- 양도소득세 3억+무신고 가산세 2천만원+납부지연 가산세 1100만원
과태료
이번엔 다운계약서 처벌 맨 마지막 단계.. 과태료인데요. 위에서 말한 왕씨가 진짜로는 8억으로 신고했어야 하는데 6억으로 다운해서 가짜 신고를 했잖아요. 그럼 허위 신고금액이 실제 거래액과 20% 이상 차이가 납니다.
이럴경우 실제 거래한 가격 8억의 5%인 4천만원을 과태료로 내야 해요.
과태료 납부 기준은 아래와 같습니다.
실제 거래한 금액과 신고한 금액 차액이 10% 밑이라면 취득가액의 2%를 납부, 만약 10~20% 사이에 해당한다면 4%를 납부하게 되며, 20% 이상이라면 5%를 납부해야 해요.
- 양도소득세 3억+무신고 가산세 2천만원+납부지연 가산세 1100만원+과태료 4천만원
결론적으로 총 4가지 세금 및 과태료를 합산하면 약 1억 2100만원 정도를 내야 한다고 보시면 되겠습니다. 다운계약서 처벌 우습게 볼게 아닌게 내야되는 금액이 너무나 막강해요.
다운계약서 유혹에 당하는 이유
부동산 다운계약서 작성시 처벌이 강력한데도 이와같이 다운거래를 흔하게 하는 이유가 뭘까요? 그만큼 매력이 있기 때문이겠죠.
매도인, 매수인 각각에게 이 다운거래의 매력도는 아래와 같이 차이가 있습니다.
매도인 입장
매매금액을 인위적으로 낮춰 양도세를 감면하려는 목적이에요. 일반적으로 양도세는 양도차익에 대한 비율로 계산되기 때문에 매매가격을 낮춤으로써 세금부담을 줄이는게 가능합니다.
매수인 입장
매매가격을 인위적으로 낮춰 취득세를 감면하려는 목적이에요. 취득세는 부동산 매매가격에 대한 일정 비율로 부과되므로, 매매가를 줄일경우 세금부담이 줄어들어요.
다운계약서 처벌전 자진신고하면?
자진신고 혜택
다운거래를 한 당사자 중 한명이 자진하여 신고하면 최초 신고자에게는 과태료를 백프로 면제해줍니다.
일반적으로 매수인이 부동산 다운거래 때문에 양도세가 높아지는것을 피하고자 자진신고를 선택하는 경우가 많아요. 다운계약을 통해 매수한 부동산을 향후 매도하게 되면 위의 왕씨와 신씨 예처럼 취득가액이 8억→6억으로 줄어들어 마치 싸게사서 양도이익을 많이 본것처럼 되니까 세금부담이 높아지거든요.
분명 실제로는 8억에 취득했지만, 계약서 상으로는 6억에 다운신고를 했으니 매도시 9억에 했다고 하더라도 실제 양도차익:1억이지만 계약서 상으로는 3억이나 되니 얻은 적도 없는 이익에 대해 양도세를 내야 하는 것이고, 그럼 억울해질수밖에 없거든요. 그래서 자진신고 하는 경우가 많으며 사실 과태료만 안내도 매수인에게는 이익이라 신고 많이 합니다.
위에서 알아본것처럼 다운계약서 처벌 상상이상으로 센편이니 이쪽으로는 아예 쳐다도 안보시는게 좋을것 같아요. 또한 공소시효 10년으로 생각보다 긴 기간동안 두려움에 떨어야 합니다. 반드시 걸린다고 생각하고 절대 주의해주세요!
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