개포한신아파트(일원) 재건축 분담금 왜이렇게 높아?

일원 개포한신아파트가 올해 11월 드디어 관리처분인가를 받았습니다. 향후 재건축을 통해 최고 35층의 500세대 가까운 단지로 재탄생할 예정인데요. 계획대로만 잘 되어 준다면 내년 한여름에는 이주가 가능할것으로 보이며 그동안 현재 재건축 계획상의 디자인 변경 및 정비계획 변경등을 같이 추진할 예정이라고 하는군요.

아래에서 관련정보 자세히 알아봅니다.

Table of Contents

개포한신아파트 재건축 기본정보

현재

1984년 준공(40년차 아파트)
위치: 서울시 강남구 일원동 615-1 일대
규모: 최고 13층, 4개동
세대수: 364세대
용적률: 179%
건폐율: 17%
평형구성
- 26평: 130세대
- 27평: 3세대
- 34A: 230세대
- 34B: 1세대
초등학교 배정: 일원초등학교
주차: 292대(세대당 0.8대)

일원개포한신 재건축 계획

구역 면적: 2만 876m2
규모: 지하3층~최고 35층
세대수: 498세대
- 조합원: 365세대
- 일반분양: 66세대
- 임대: 66세대
시공사: GS건설
- 평당 공사비: 656만원
- 총 공사비 1968억

일반분양 물량이 66세대로 많지 않아 사업성이 좋은 단지는 아닙니다. 여기처럼 일반분양 세대수가 적으면 분양수익이 충분히 발생하지 않기 때문에 공사비 보전이 되지 않고, 때문에 기존 조합원들이 추가분담금을 많이 내야 하므로 부담감이 높죠.

세대수는 적으면서 조합원은 많은 재건축 사업장의 대표적인 단점이라고 할 수 있겠습니다.

재건축 분담금이란 조합원 계산 방법 못내면 어떻게되나?

재건축 절차 기간 단계별로 쉽게 정리

또 시공사인 GS건설 입장에서도 지금과 같이 원자재비 및 인건비 증가로 공사비가 치솟는 상황에서는 마진을 크게 가져갈 수 없으므로 좀 아쉬운 현장이겠네요.

전용타입별 세대수: 총 498세대

44A 114세대(임대주택 64세대)
59A 56세대(임대주택 2세대)
59P 1세대
74A 44세대
74B 24세대
84A 62세대
84B 98세대
94A 33세대
103A 66세대

개포한신아파트 재건축 진행상황

2017년 정비구역 지정
2018년 추진위 승인
2018년 조합설립인가
2021년 사업시행인가
2022년 시공사 선정
2023년 11월 관리처분인가
2025년 착공 목표

지난 2022년 시공사 선정을 위한 현장 설명회를 진행했을때 많은 건설사들이 참여했었는데요. 실제로 시공사 선정 입찰을 1,2회 진행하는 동안은 GS건설만 단독으로 참여하며 결국 수의계약을 통해 시공사로 정해졌습니다.

현재는 2024년 8월 이주를 시작한다는 목표로 이주를 준비하고 있는 단계입니다. 이주 및 철거가 진행되는 시간동안 아파트 디자인설계 변경 및 세대수를 더 늘리는 방향으로 정비계획을 변경할 계획이라고 하네요.

조합원분양가/추가분담금

일원개포한신 조합원분양가

전용 59m2 17억 2천만원
74m2 19억 3천만원
84m2 21억

전용 84타입(34평) 기준 조합원 분양가가 21억대입니다. 평당 6000만원이 넘는다는 뜻이네요.

추가분담금

조합원이 새 아파트 동일 평수를 받는다고 가정할때, 추가분담금은 3-4억 정도로 추정됩니다. 그런데 이 금액은 조합원 분양신청 시점의 얘기이며 만약 지금처럼 금융비용과 공사비등이 급등을 계속하게되면 분담금은 현재 예상되는 금액보다 더 비싸질수도 있어요.

일원개포한신 현재 시세

개포한신아파트는 규제지역인 강남구에 위치해 있기 때문에 조합원 지위 양도가 가능한 매물만 거래가 가능합니다. (10년보유 및 5년 거주한 1세대 1주택자 조합원 매물만 가능)

34평 기준으로 올해 8월 20억에 손바뀜(102동 4층) 되었으며 현재 나와있는 최저호가는 20억(저층) 입니다.
26평의 경우 올해 5월 16억에 거래되었고, 현재 중층의 17.5억짜리가 호가로 나와 있네요.

매물 상황은 네이버부동산을 참고하시면 간편하게 확인이 가능하며, 실거래가와 호가를 비교적 간편하게+동시에 확인하고 싶으신 경우에는 아래 사이트를 활용해보세요.

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일원개포한신 입지

지하철 3호선 대청역이 가까워 걸어서 이용 가능합니다(도보 약 4분). 대중교통 이용시 강남까지 25분, 역삼까지 25분정도 소요되며 수인분당선 대모산입구역도 근접한 거리에 있어요.

학군이 매우 우수합니다. 인근에 영희초등학교와 일원초등학교, 중동중학교, 중동고등학교 등이 위치해 전부 걸어서 이용 가능합니다.

그외 주변으로 양재천과 탄천이 가까우며 늘푸른공원 등 공원 다수, 광수산도 있다보니 녹지가 풍부하고 자연환경을 누리기에 적합합니다.

유해시설이랄것이 없고 삼성서울병원, 강남세브란스병원 등의 종합병원, 마트 등도 근거리에 있어 실거주하기에 아주 좋은 단지라는 생각이 드네요.

아래 지도를 통해 바로 위치를 확인할 수 있습니다. 만약 모바일로 보고 계시다면 종모양 위의 지도모양을 클릭해보세요.

위치 보러가기

결론: 최종 평가 및 실거주평

현재 이곳 일원 개포한신아파트는 중층단지다 보니 재건축시 큰 이득을 보기에는 힘든 단지입니다. 따라서 조합원이 신축을 받을 경우에도 그냥 받거나, 환급을 받는 형태가 아니고(사업성이 좋은 저층단지의 경우 되려 환급받는 경우도 있음) 분담금을 수억씩 부담해야 하는 구조입니다.