재건축 분담금이란 조합원 세대가 새 아파트 입주하려면 원래 내집에 알파비용을 얼마나 보태야 되는지? 라는 상황에서 그 ‘알파비용’을 뜻한다고 보면 됩니다.
기존 거주하던 주민들 대다수가 떠나는 이유가 이것 때문이죠. 재건축 분담금 못내면 입주가 불가능하며 결국 내가 살던집을 팔 수밖에 없는데요.
실제 기존 살던 조합원이 그대로 정착해 새 아파트로 입주하는 비율이 매우 적다고 하네요. 모두 부담스러운 분담금액 때문인데요.
오늘은 분담금이 정확히 무엇을 뜻하고 계산은 어떤식으로 하면 되는지 쉽게 설명해 보겠습니다.
재건축 분담금이란?
내가 사는 낡고 오래된 아파트가 재건축을 진행하기로 결정하고 내가 그에 동의하게 되면 조합원이 됩니다.
현금신청(현금청산. 아파트 안받고 돈으로)말고 분양신청해서 아파트를 받기로 했을경우 일반분양의 70~80% 선에서 아파트 한채를 분양받을 수 있는 자격이 생기게 되는 것이죠.
예를들어 새집이 완성되었을때의 아파트값이 10억이라면 이걸 80% 정도인 8억이라는 금액에 기존 거주하던 조합원들은 분양받을 수 있구요. 이를 일컬어 조합원 분양가라고 부릅니다.
자.. 근데 내가 원래 살던 낡고 허름한집이 있습니다. 이 집과 땅을 대상으로 감정평가를 했더니 6억이라는 ‘가치’가 나왔어요.
앞에서 설명한 조합원에게만 특별가로 분양해주는 ‘8억’이라는 돈을 내면 조합원은 입주가 가능한데 원래 내집에 대한 소유권이 있으므로 내집값+추가분담금=8억을 내면 됩니다.
내 집 or 땅값이 6억, 새집가격 8억(조합원분양가)이라고 가정해보죠. 여기서 내땅값 6억을 빼면 2억이 남는데 이를 일컬어 추가분담금이라고 부르며 원래 내집에 대한 감정평가액에(6억) 알파를 더해서 내면 그게 조합원분양가입니다(8억).
조합원분양가에서 부족한 비용을 추가로 지불하는것을 추가분담금, 즉 재건축 분담금이라고 얘기하는데요. 여기서는 2억이 추가분담금인겁니다.
감정평가금액과 권리가액 산정
최대한 쉽게 얘기하려고 복잡한 내용은 제외하고 말한것이지만 사실상 확실하게 말하려면 감정평가액 그대로를 넣는게 아니고 감정평가액에 비례율을 곱해서 권리가액을 계산해야 합니다.
- 감정평가액(내집의 자산가치) x 비례율=권리가액
- 권리가액+추가분담금=조합원분양가
재건축 분담금 계산방법 예시
국민평수인 34평을 기준으로 조합원분양가가 8억이구요. 비례율이 100%라고 했을때 권리가액은 6억이라고 해봅니다.
이때 추가분담금은 얼마를 내야할까요?
기존 내집값으로 6억을 인정받았으므로 여기서 2억만 더 추가로 내면 새집에 입주할 수 있게 되는겁니다.
비례율이란? 쉽게설명
비례율은 재개발이나 재건축등의 정비사업을 통해서 토지/건축물 소유주가 받게되는 이익을 비율로 환산한거에요.
총 분양수입에서(일반분양으로 벋어들이는 수입) 사업경비, 공사비등의 총 지출을 뺀다음 종전자산 감정평가 총액(기존 조합원들의 주택이나 땅값) 으로 나누면 비례율값이 나옵니다.
비례율은 재개발, 재건축사업을 진행하는데 있어 무척 중요하다고 할수있어요. 비례율이 100%나온다는것은 사업성이 괜찮은 수준이라는것을 의미합니다.
이보다 적게 나올경우 사업성이 안좋다고 말하며 더 잘나와서 120% 130%가 되면 사업성이 우수하다고 말하죠.
이말인즉슨 경비를 다 제외한뒤에도 분양수익이 많이 남아서 조합원들 분담금을 상쇄해주기 때문에 입주할때 조합원들이 내야하는 돈이 줄어든다는것을 의미합니다.
따라서 비례율이 좋다=사업성이 좋다=재건축 분담금이 적다 정도로 이해하시면 되겠네요.
비례율 떨어지면 나타나는일
다만 비례율은 지금 시점에서는 좋아도 공사가 지연되면서 금융비용이 올라가거나 공사비가 인상되거나 하는등의 비용 지출이 많아질경우 하락하게 됩니다.
고정값이 아니라 변동되는 값이며 실제 조합원들간 갈등, 시공사와의 공사비 인상 갈등 등으로 재건축 단계가 멈추거나 착공이 안되거나 하게될 경우 재건축 기간은 늘어나고 금리는 계속해서 지출되므로 그만큼 불필요한 비용이 추가되어 추가분담금도 대폭 늘어나게 되는것이죠.
비례율이 높은곳들의 특징
전체 세대수대비 조합원이 얼마 안되고 일반분양은 많이 진행할경우, 사업속도가 무척 빠른경우, 건축비가 크게 안들어가는 경우 등 이런 사업장들은 공통적으로 비례율이 높다는 특징이 있습니다.
총 2천세대중 조합원이 700세대밖에 안된다면 무려 1300세대를 일반분양 할수있으므로 분양수익이 엄청나겠죠. 이러면 사업성이 좋구요. 조합원들 부담이 줄어들어요. 입주할때 들어가는 돈이 현저하게 적어집니다.
재건축 분담금 결정시기
조합원분양신청을 끝내고 관리처분계획을 수립해 관리처분인가를 받기전에 토지비, 공사비를 포함한 총비용을 계산하고 조합원분양가와 일반분양가 에상치를 추정 및 확정한후 조합원들이 각 평형신청에 따라 어느정도의 분담금을 내고 입주해야 하는지 미리 알려주게 됩니다.
하지만 이 금액은 ‘확정’이 아니구요. 말 그대로 추정일 뿐입니다.. 특히 지금과 같은 시기에는 변동확률이 무척 높아요.
앞서처럼 조합에서 국평 34평 신청하셨어요? 그럼 추가분담금 2억씩만 내시면 돼요~ 라고 안내받은뒤 준공될 그날만 기다리며 2억원을 차곡차곡 준비하고 있었는데 입주시점이 되면서 공사비가 올랐으니 5천만원씩을 더 내야한다고 통보하기도 합니다.
그럼 내가 예상했던 2억에다 공사지연으로 생긴 5천만원까지 더해서 2.5억 정도를 분담금으로 내게 되는 것이며 그럼 조합원 분양가는 처음 안내받은 8억에서 5천만원을 추가로 더해야 되니까 최종적으로 나는 재건축을 통해 새로 생긴 집에 8.5억을 내고 입주하게 되는 겁니다.
이게 남의얘기가 아니고 정비사업 진행중인 현장에서 지금 매우 흔하게 일어나는 일입니다.
조합원 분양가와 분담금 등이 아무렇지 않게 증가하고 있고 이로 인한 갈등 및 내분도 많지만 분위기 자체가 지금 어쩔 수 없다며 인정할 수 밖에 없는 시기인 것이죠.
결론 요약 : 재건축 분담금 이란
결론적으로 분담금이란 조합원 세대가 새 아파트 입주하려면 원래 내집에 알파비용을 얼마나 보태야 되는지? 라는 상황에서 그 ‘알파비용’을 뜻한다고 보면 됩니다. 이거 못내면 입주 못하고 입주전에 매물로 내놓고 팔아야겠죠..
그래서 원주민들 새아파트 정착률이 얼마 안된다고 합니다.
사업성이 정말 좋아서 기존아파트 감정평가 받고도 되려 환급되는 경우를 빼면 사실 몇억이라는 돈을 마련하기가 정말 어렵죠..
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