이촌동 한가람 아파트 리모델링 사업 추진중인데 최근 재건축으로의 방향 전환 움직임이 일부 나타나면서 한 단지 내에서 리모델링 vs 재건축을 두고 사업성을 비교하는 얘기가 많이 나오네요.
무엇이 유리하고 불리한지 정리해봅니다.
이촌동 한가람 아파트 재건축 예상 평수
조합원은 총 2036명. 모두 조합원 분양 받는다고 가정하면, 기존 25평 소유주는(공급면적 85m2) 19평(64m2)을 분양받게 됩니다.
33평(111m2) 보유하고 있을경우 27평(91m2) 배정, 43평(142m2) 소유주는 37평(123m2)을 분양받을 수 있어요.
이촌동 한가람 아파트 리모델링 예상 평수
리모델링을 진행시 위의 재건축보다 연면적이 크기 때문에 기존 85m2 소유주는 99m2 분양받을 수 있고, 111m2는 134m2로 확대, 142m2 소유주는 166m2 면적으로 분양 받을 수 있습니다.
다만 위의 내용은 리모델링 조합에서 기자설명회를 통해 리모델링 vs 재건축 사업성 비교 분석한 내용입니다. 서울시가 고시한바 있던 현황용적률 인정 및 준주거지역으로의 종상향을 받았을때 가능한 결과를 미리 시뮬레이션 해본 것이고요.
원래는 동부이촌동 아파트들 법적 용적률 300% 이상으로 재건출 할 수 없었습니다.
이촌 한가람 재건축 불리한 이유?
제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향한다고 가정하면 법적상한용적률 447.80%입니다.
기부채납으로 한강변 공공시설 의무 10%, 종상향으로 7.39%만큼 다시 돌려줘야 합니다.
따라서 결과적으로 특별계획구역 지정된 총 대지면적 6만 1305m2에서 도로 등의 면적을 배제하고(4288m2), 한강변 공공기여 10%인 6130m2 제외, 종상향에 따른 공공기여 7.39m2 제외(4213m2) 하면 실제 재건축 가능 대지면적은 4만 7101m2만 남는다는것.
이에따라 재건축 할 수 있는 연면적은 21만 915m2입니다.
종상향 인센티브 용적률중에 임대주택 1만 1258m2, 상가시설 2만 1091m2 뺀 실제 조합원 분양 및 일반분양 할 수 있는 연면적은 17만 8565m2이므로 지금 리모델링 추진하며 가능한 연면적 21만 9072m2보다 오히려 줄어듭니다.
(준주거지역은 비주거용도를 용적률의 10% 이상 설치 의무 있음)
따라서 재건축 추진을 위해서는 연면적이 리모델링 추진시보다 4만m2 넘게 축소되므로, 일반분양 물량 없고 조합원들도 오히려 집을 좁혀서 이동해야 한다는것.
이촌동 한가람 아파트 리모델링 개요
리모델링전
- 규모: 지하3층~최고 22층
- 세대수: 2036세대
- 용적롤: 358%
- 이미 최대치인 300% 초과해 준공되어 재건축 힘들다는 평가가 일반적이나 재건축 얘기 나오게 된 까닭은 종상향 가능하다는 서울시 지침이 나왔기 때문
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매물확인
리모델링후
- 규모: 지하6층~최고 35층
- 세대수: 2281세대
- 시공사: GS건설, 현대엔지니어링
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리모델링 진행상황
2021년말 조합설립 이후 올 5월부터 서울시와 함께 지구단위계획 사전자문심의절차 진행중에 있습니다.
빠르면 내년 상반기안에 도계위 건축심의 절차를 시작할것으로 예상되며, 준공 및 입주 시기는 2031년입니다.
이촌한가람 및 한강대우, 이촌우성 등의 일부 조합원이 구성한 이촌1동재건축추진협의회는 10월 26일 동부이촌동 리모델링 아파트 주민 대상으로 재건축 사업설명회를 개최하기로 하고 홍보중인데요.
스타 조합장 출신 한형기씨가 참석하여 리모델링 vs 재건축 각각을 비교 분석하여 강연할 예정입니다.
이로인해 기존 리모델링 세력과 재건축 추진 세력간 대립하는 분위기입니다.