평택현덕지구 개발 좌초 반복, 보상문제와 현상황 정리

평택현덕지구는 평택항의 배후주거지로 조성하기 위해서 경제자유구역으로 지정된 곳입니다. 주민들은 수십년째 피해를 보고 있는데요. 분명 사유재산임에도 불구, 토지거래구역으로 묶여 집을 팔수도 없고, 집 담벼락이 무너져 수리도 할 수 없는 상황이라고 합니다. 현덕지구 사업자지정과 취소는 2번이나 반복되는 중이고, 아무도 책임은 지지 않으며 주민들의 희망도 계속 무너지는 중입니다. 정말 답답할 것 같은데요. 오늘은 이와 관련된 정보 정리해 봤습니다. 

 

 

 

 

 

평택현덕지구 개발사업 기본정보

 

• 위치: 경기도 평택시 현덕면 일대, 포승읍 신영리 일대
• 대지면적: 231만 6000m2
• 지구 내 유통/상업/주거시설을 비롯, 관광시설, 의료시설, 문화시설 등을 조성해 개발하는 사업임
• 개발방식: 민간사업자 공모방식
  • 민관공동개발 방식으로 진행
    • 경기주택도시공사 30% +1주
    • 평택도시공사 20%
    • 민간사업자 50% -1주

 

 

 

 

 

평택현덕지구 진행상황

 

평택항의 배후 주거지를 만들기 위해 축구장 324개 규모 경제자유구역으로 지정된 평택현덕지구가 무려 16년간 진전없이 표류하고 있는 상황입니다.  

 

민간주도방식, 1차 사업자지정 취소와 소송

 

1. 2008.5 경제자유구역 지정
2. 2014.1 대한민국중국성개발을 민간주도 사업시행자로 선정
3. 2018.8 전 이재명도지사가 취임하면서 이 사업을 적폐1호사업으로 규정한뒤 특별감사 시행
4. 이후 경기도는 중국성개발이 별다른 이유없이 토지보상과 자본금 확보, 시행명령 등의 절차를 이행하지 않아 정해진 기간안에 개발 완료가 불확실하다면서 사업시행자 지정을 취소했음. 
5. 이후 2년동안 소송이 계속됐고, 결국 경기도가 승소했지만 그동안 투기세력이 모이면서 평택현덕지구 실거주자는 114명인데 반해 토지소유가 1100명이 되어버림

 

민관 합동 개발방식, 2차 사업자지정 취소와 소송

 

1. 그 후 민관 공동 개발방식으로 변경하여 지분을 위의 ‘기본정보’에 기록된대로 나누고 본격적으로 사업을 진행할 계획이었음
2. 하지만 우선협상대상자로 선정된 대구은행컨소시엄에서 사업이행보증서를 제출하지 않은데다 보상협의절차도 시작하지 않자 2022년 1월 사업 협약은 해지되었음
3. 이후 사업시행자 지정을 취소하기 위해 청문회 진행 및 2022년 7월 취소 완료
4. 기존 민간개발업자인 중국성개발과도 장기간 소송한뒤에 취소처리가 가능했기 때문에, 이번 취소결정 또한 소송진행에만 2년은 소요될것으로 보임. 
5. 현재 계획은 없고 일단 소송이 마무리되면 맨 처음상태에서 평택현덕지구 사업을 재추진하겠다는 입장임

 

 

 

 

 

수십년째 재산권 행사 못하는 평택현덕지구 주민들

 

• 토지거래허가구역 지정: 매매, 임대 불가
• 신축, 증축 불가: 집수리 못함

 

 

현재 평택현덕지구가 위와같은 문제를 겪으면서 주민들만 답답한 상황입니다. 민관합동 개발 방식으로 사업방식이 바뀌며 이제는 좀 개발이 되려나 싶었건만, 다시 사업자지정이 취소되는 같은 일이 반복된것이죠. 

이곳은 경제자유구역으로 지정되며 건물의 신축과 증축에 제한이 걸려있기 때문에 거주하는 집 지붕이 망가져도 수리가 불가능하고, 집을 매도하려고 해도 토지거래허가구역으로 지정된 상태기 때문에 대출, 매매, 임대 등을 전부 할 수 없어요. 또 기반시설인 도로 역시 중복투자로 들어가기 때문에 설치가 안되는 상황이라고 하는군요.(도로포장 불가) 명백한 사유재산인데도 재산권 행사를 너무 오랫동안 못하고 있는 겁니다. 

때문에 평택현덕지구 주민들은 경제자유구역 지정을 해제해달라는 입장이지만 평택시 입장은 다릅니다. 즉 주민들 피해는 백번 공감하지만, 경제자유구역을 해제할시 평택항의 배후단지 개발계획을 만들수가 없고 또 난개발이 우려된다는 것이죠. 

 

보상문제

 

사업이 표류하는동안 토지값은 계속 오르면서 적절한 보상 접점을 찾을수도 없는 힘든 상황입니다. 주민들은 차라리 직접 개발하게 해달라고 요청할 정도인데요. 현재 그나마 해결책으로 대두되는 2가지 방법이 있습니다. 

1. 구역지정 해제
   • 현덕지구 구역이 해제될경우 거의 모든 토지가 농지라 개발행위는 제한됩니다만, 재산권 행사는 할 수 있게 됩니다. 부작용으로는 난개발이 진행될 수 있고, 평택항 배후단지와 같은 종합적이고 체계적인 개발은 힘들어지겠죠. 
   • 총 70만평중에 도로, 녹지, 공공시설 등의 기부채납을 제외한 45만평에 대해서는 현재 평균 용적률 390%가 적용되어 있는데, 구역이 해제될경우 이 용적률 혜택은 없어지게 됩니다. 
   • 이미 80%이상의 토지주가 외지인으로 바뀌었기 때문에 해제된다고 해도 농사 역시 지을 수 없는 상황이에요. 
2. 100%공공개발방식(경기도시공사 개입)  or 민관합동개발 방식으로 진행(공사와 민간이 함께 참여)
   1. 아무래도 공공사업으로 진행되니 강제수용, 보상등의 절차를 진행하며 빠르게 사업이 진행되는게 장점입니다.
   2. 하지만 역시 사업초 대비 2배이상은 비싸진 땅값이 문제입니다. 한켠에서는 경기도가 공시지가 기준으로 보상하려고 한다는 얘기도 있는데요. 이렇게되면 실제 최근 거래된 땅값 기준 평당 200만원이 넘게 차이가 나므로 보상이 원활하게 될 리가 없겠죠. 

 

 

향후 진행상황

 

지금으로서는 공영개발방식으로 방향을 잡아 진행할것으로 예상되지만 아직 이에대해 어떤 얘기도 없는 상황입니다. 워낙 오랜 시간동안 사업진행이 안되고 있기 때문에 발생비용도 엄청나고 1조 3천억이라는 대규모 사업비가 투입되기 때문에 민관합동, 공공주도(경기주택도시공사나 평택도시공사 참여), 민간주도 등 여러 방식을 두고 검토를 진행할것으로 예상됩니다.