30년 이상의 낡고 오래된 아파트를 허물고 신축 아파트로 만드는 재건축은 비록 시간은 오래걸리나 잘 버티기만 하면 훌륭한 재테크가 될 수 있기에 관심을 가지는 분들이 많습니다. 낡은 아파트에서 거주하며 온갖 불편함을 무릅쓰고 직접 ‘몸테크’를 하는것도 이런 ‘알짜’ 열매를 거둘 수 있다는 희망이 있기 때문이겠죠.
재건축 절차는 크게보면 6단계로 나눌 수 있는데요. 일반적으로 재건축이 아무일 없이 일사천리로 진행되는 경우는 거의 없고 꼭 주민들간 갈등이 있거나, 공사비 인상으로 시공사와 갈등하거나, 땅파다가 문화재가 나오거나 하는등 단계별로 위험이 도사리고 있어 정말 쉬운일이 아니긴 합니다. 어렵게만 느껴졌던 용어와 각 단계들, 최대한 쉽게 풀어 설명해 보겠습니다.
재건축 절차
재건축 절차는 크게보면 6단계로 나눌 수 있습니다.
1.안전진단
2.정비구역 지정
3.조합설립인가
4.사업시행인가
5.관리처분인가
6.이주/철거 및 착공
안전진단 단계
준공 및 입주완료한지 30년 넘은 건물이라면 준공연한이 차서 재건축 대상이 돼요. 그러나 30년 연한을 모두 채웠다고해서 무조건 재건축 진행이 가능한것은 아니며 아파트가 구조적으로 안전한 상태인지, 살기 힘들정도로 낡고 상태가 안좋은지를 점검하는 안전진단 과정을 진행하게 됩니다.
이는 아직 재건축 안해도 되는 건물까지 준공연한이 찼다고 해서 무작정 재건축을 하려고하는 무조건적인 재건축을 못하게 하려는 것인데요. 이 안전진단을 통해서 A등급~C등급 안에 들어가게 되면 재건축을 진행할 수 없게 됩니다.
D등급부터 재건축이 가능하며 D등급은 조건부 재건축이라고 하는데, 이때는 시장이나 군수 구청장이 이 아파트 2차 정밀안전진단 필요한가? 여부를 결정하게 되구요. 만약 이들이 2차 안전진단 안해도 되겠어 라고 결정할경우 바로 재건축 확정되어 절차를 순차적으로 밟을 수 있게 되는 겁니다.
정비계획 수립 및 정비구역 지정 단계
재건축 절차의 가장 첫번째 관문이라고 할수있는 안전진단을 무사통과했을 경우 그다음으로 기다리고 있는것은 정비계획의 수립입니다. 헌 아파트를 헐고 새 아파트를 지으면서 세대수는 총 얼마나 만들지, 최고 몇층에 높이는 어디까지 올려야 할지 기본적인 계획안을 수립하는 단계에요.
이 단계에서는 일반적으로 주민들이 직접 계획안을 만들어 관할구청에 입안 제안을 하는식으로 진행됩니다.
주민 동의서 받기
또 이 단계에서 필요한게 있는데 토지등소유자 2/3이상의 동의서를 받아야 한다는 거에요. 대개 재건축 초기단계의 이 단계에서 주민들끼리 계획안을 두고 갈등이 생기는 경우가 많습니다.
앞으로 새로짓는 아파트에 대해서 각 소유주마다 원하는 부분이 다르기 때문에 흔하게 일어나는 일인데 여기서 갈등이 잘 해결안되고 커질경우 사업속도 늦어지고 몇년씩 지체되는일이 매우 흔하게 일어나요.
정비계획 입안
이런 갈등상황없이 동의율을 무사히 채웠다면 그다음은 입안권자가 나설 차례입니다.
입안권자란 특별자치 시장, 시장군수, 구청장등이 되겠으며 주민들이 제안한 계획안을 기준으로해서 지자체장이 보다 디테일한 정비계획을 수립하고 주민설명회, 공람같은 단계를 실행하게 됩니다.
서울시로 이동하는 정비계획안
지자체 수준에서 할일을 마쳤다면 정비계획안은 서울시로 이동하게 돼요. 서울시에서는 이를 접수받아 도시계획위원회를 개최한뒤 정비계획안을 꼼꼼하게 들여다보게 됩니다. 공공성을 확보하기 위해 이 부분은 개선하고, 여기는 어떻게 하라는 등의 구체적 요구가 이 단계에서 있을 수 있어요.
도계위 승인받고 정비구역 지정되어 이 과정을 마치게 되면 정비계획 결정 및 정비구역 지정 완료되었다 라고 말할수 있습니다.
다음 재건축 절차로 이동하시죠.
조합설립인가
다음으로 따라오는 재건축 절차는 이를 본격적으로 맡아 진행해줄 조합을 구성하는 단계입니다. 조합을 설립하기 위해서는 아파트 각 동별로 토지등소유자의 과반수 동의가 필요해요. 예를들어 401동, 402동, 403동이 있다고 가정해보면 ‘과반수’라는것은 각 동에 사는 소유주들 반이상이 동의해야 한다는것을 의미합니다.
또 이와 동시에 전체 아파트 소유주의 3/4이상의 동의를 충족해야 하는데요.
즉 정리해서 말하면 동별로 과반수 동의 + 전체 소유주 3/4이상의 동의 이 2개 조건을 만족시켜야 한다고 볼 수 있겠습니다.
이 과정이 생각보다 까다로운데 주민들간 갈등이 생겨 딱 403동 한동에서만 동의를 안해버려도 전체적인 진행이 불가능하기 때문입니다. 또 단지 내 상가도 한개의 동으로 치기 때문에 상가와의 갈등이 있는 아파트에서 갈등이 격화되며 조합설립 안되는 경우도 많았어요.
실제 대치동 은마아파트도 그런 경우였고, 다행히 얼마전 갈등을 잘 봉합하고 조합설립인가에 성공한바 있습니다.
본래 시공사 선정은 사업시행인가를 받은뒤 진행했지만 올 7월부터 서울에서도 조합을 설립한 직후 시공사 선정이 가능해졌습니다.
사업시행계획인가
시공사 선정을 완료한후에는 앞에서 만든 계획안을 들여다보면서 고치고, 또 수정하는등의 단계를 지나야 합니다. 새로 지을 아파트 건축설계는 잘 된건지, 도시미관을 해치지는 않는지, 건축법에 걸리는건 없는지 등을 확인 및 점검하는 단계를 건축심의라고 하구요.
그외에도 안전영향평가, 환경영향평가, 교통영향평가, 재해영향평가, 교육영향평가 등을 각각 다 받아야 합니다.
침수 피해는 없는지, 학교는 가까운곳에 위치하고 있는지, 아파트가 새로 생기게되면 근처에 교통혼잡이 발생하지는 않는지 등을 모두 살펴보는 단계를 거쳐야 하며 때문에 이 절차를 통과하는데 상당히 많은 시간이 걸려요.
건축심의와 함께 앞에서 말한 안전/환경/교통/재해/교육 이 5가지 부문에 대해 전부 완료됐다면 조합에서는 사업시행계획을 수립하게 됩니다. 즉 앞의 계획안을 토대로 이제는 아주 구체적인 계획안을 수립하는 것이죠.
이 단계 역시 조합원 동의가 필요한데 조합원 반이상이 이렇게 만든 계획에 찬성하게되면 시장, 군수, 구청장 등에게 사업시행계획인가를 신청 및 접수하게 됩니다. 여기서 만든 이 사업시행계획이 인가를 받을경우(=사업시행계획인가) 재건축이 엎어질 가능성이 매우 줄어든다고 볼수있어요. 즉 안정적인 궤도로 접어들게 되는 것이죠.
이 단계를 두고 재건축 7부능선이라고 부르는 이유입니다.
관리처분계획인가
세세한 계획안이 나왔으니 이제는 재건축 절차 중 거의 막바지라고 할수있는 조합원들 분양신청을 진행할 단계입니다. 조합원 분양신청을 끝내고나면 신청한 현황을 바탕으로 관리처분계획을 또 만들게 되는데요.
이 관리처분계획 또한 조합원 반이상의 동의를 받아야만 다음 단계로 진행될 수 있습니다.
여기서는 이 재건축 사업을 통해 총 얼마의 비용이 들어가는지, 또 어느정도의 이익이 나고 평수에 따른 각 조합원별 분담금은 어느정도나 나올지 어느정도 구체적인 추정액이 나오게 돼요. 조합원들이 원하는 평수 배정받고 얼마를 더 내야(추가분담금) 되는지, 아니면 환급되는지 등에 대해 자세히 알게되는 겁니다.
그 후 마찬가지로 시장이나 군수, 구청장에게 조합원들이 몇동 몇호로 평형신청을 해서 어디에 살게되며 일반분양 할 수 있는 남은 세대수 및 호수는 어디가 있는지 자세히 계획을 수립한 내용에 대해 전달한 뒤(관리처분계획) 그에대한 인가를 받는것이 완료입니다.
이주 및 철거
그 후 이주개시해서 어느정도 이주기간을 주고 이주비대출을 해주는등 이주절차를 진행하구요. 이주가 끝나면 철거를 또 특정시기를 정해 진행한뒤 철거가 완료되면 공사에 들어가는 착공단계로 갑니다. 보통 착공에 들어가면 일반분양을 진행해서 아파트에 입주할 분양자를 청약통해 구하게 돼요.
이후 약 3~5년간의 공사기간을 거쳐 새집 준공 및 입주하게 되면 모든 재건축 절차가 끝난다고 할 수 있겠네요.
일반적으로 재건축이 아무일 없이 일사천리로 진행되는 경우는 거의 없고 꼭 무슨일이 일어나거나, 주민들간 갈등이 있거나, 공사비 인상으로 시공사와 갈등하거나, 땅파다가 문화재가 나오거나 하는등의 단계별로 도사리고 있는 위험에 한번은 걸려 넘어지기 마련이라.. 초기단계의 재건축이라면 보통 준공 및 입주하기까지 10년정도의 기간을 넉넉하게 잡는것이 일반적입니다.
무척 험난한(?) 시간이므로 재건축 투자에는 큰 용기가 필요하고 오랜 호흡으로 가져가야겠다 라는 마음으로 기다리는것이 중요하다고 할 수 있겠네요. 재건축 재개발 투자하시는 분들 정말 대단합니다.