부부 공동명의 장단점 싹 쉽게 이해할 수 있도록 정리한 글입니다. 아파트 공동명의 장단점, 그리고 실수하기 쉬운 세금 포인트까지 하나씩 짚어드릴게요. 아마 둘이 같이 산집이니까 공동명의하자! 하는 분들 많으실텐데 무조건 장점만 있는건 아닙니다.
공동명의란?
집을 살 때 남편 혼자 명의로 할 수도 있고, 아내와 함께 공동으로 소유할 수도 있어요. 이걸 ‘공동명의’라고 합니다. 보통은 지분을 반반 나눠서 등기하죠.
하지만 단순히 이름 두 개 넣는다고 끝나는건 아니에요. 세금, 건강보험, 대출까지 영향을 주기 때문에 확실히 알고 선택해야 합니다.
취득세
부부라도 공동명의로 집을 매수하면 각각 취득세를 내야 돼요. 만약 본래 남편 단독명의인 집을 부부 공동명의로 변경하면 증여세와 추가 취득세를 납부해야 합니다.
따라서 공동명의를 하려면 처음 집 구입했을 때부터 아예 공동명의로 등기치는 것이 좋습니다.
부부 공동명의 장단점 – 장점 4가지
양도소득세 줄이기 가능
부동산을 팔 때 생기는 이익에 따라 세금이 부과되는데, 이걸 양도소득세라고 합니다. 이 세금은 이익이 클수록 세율이 높아지는 구조에요.
하지만 공동명의라면? 그 이익을 둘이 나눠서 계산하니까 개인당 부담이 줄어들고, 세율도 낮아집니다.
예시)
- 단독명의: 차익 10억 → 최고 세율 42%
- 공동명의: 각자 5억 → 세율 40%씩 → 세금 절약
- 기본공제도 250만원씩 총 500만원 적용
종부세도 아낄 수 있어요
고가 아파트 소유자자라면 종합부동산세(종부세)를 피할 수 없는데요. 공동명의를 선택하면 공제 혜택이 개인별로 적용돼 세금을 줄일 수 있습니다.
예시)
- 공시가격 17억 아파트
- 1세대 1주택자 기본공제액 12억 공제 가능
- 단독명의 → 12억 공제 → 과세표준 5억(5억 x 0.5%세율) → 세금 약 250만원
- 공동명의 → 부부가 50:50으로 각자 8.5억 소유 → 각자 9억 공제 → 과세표준 0원으로 세금 발생하지 않음
단 과세특례를 선택하느냐, 마느냐에 따라 결과는 달라져요. 과세특례가 뭔지는 맨 아래 정리해 두었습니다.
임대소득 분산 효과
월세나 전세 보증금으로 생기는 임대수입도 공동명의로 나눠 받으면 세금이 낮아질 수 있어요.
- 임대소득 연 3000만원
- 단독명의: 전액 종합과세 → 소득 합산 → 세율 최대 45%
- 임대소득 3천만원 전액 다른 소득이랑 합쳐서 종합과세 대상이 됨, 종합소득세율(6~45%) 누진세 적용으로 소득이 상승할수록 세율도 올라가 세금을 많이 내야함
- 공동명의: 각자 1500만원씩 분리 → 2000만원 이하일 경우 분리과세 가능 → 14% 분리과세 선택할 수 있음
임대소득 분리과세란?
분리과세 뜻
상속세 줄이기
둘 중 누군가 먼저 세상을 떠났을때, 그 사람 단독명의로 집이 되어 있을 경우 집 전체가 상속세 계산 대상이 됩니다. 하지만 공동명의라면 사망한 사람 지분만 상속세에 포함돼요. (상속세도 누진세율 적용으로 금액이 클수록 세율도 높음)
예시)
- 단독명의: 주택 전체 10억 → 모두 상속세 대상
- 공동명의: 5억만 상속세 대상 → 부담 절감
부부 공동명의 장단점 – 단점 2가지
대출, 매매시 절차가 복잡
부동산을 팔거나 담보 대출을 받으려면 공동명의자 모두의 동의가 있어야 합니다(둘의 서명 필요). 그렇지 않으면 거래 자체가 안돼요.
또, 공동명의자 각각의 신용도, 소득수준에 따라서 대출 한도가 줄어들 수 있어요.
예를 들어 전업주부가 공동명의자라면 한도가 줄어들거나 대출 승인이 힘들 수 있는 거죠.
건강보험 피부양자 자격 잃을 수 있어요
부부 공동명의로 주택을 보유하는 경우 재산 증가로 인해 피부양자 자격을 잃을 수 있어요. 이렇게 되면 지역가입자로 전환되어 건보료가 수십만원 나올 수 있습니다.
예시)
남편이 직장가입자이고 배우자가 전업주부로 건강보험 피부양자 등록된 상태일때, 공동명의 등록하면 배우자 재산이 증가하게 되며, 그로인해 피부양자 자격이 상실될 수 있어요.
피부양자 등록 자가진단
피부양자 소득/재산기준
과세특례란? 꼭 알아두세요
공동명의로 집을 가질때, 세금 계산을 단독명의처럼 하나로 할지, 각자 따로할지 선택할 수 있어요. 이걸 ‘과세특례 신청’이라고 합니다.
- 과세특례 신청: 합산 계산(12억 공제), 세금 발생 가능, 고령자 및 장기보유 세액공제 가능
- 과세특례 미신청: 각자 계산(9억+9억 공제), 대부분 세금 없음, 고령자 및 장기보유 세액공제 없음
본인에게 어떤 방식이 더 유리한지는 공시가격, 보유기간, 나이, 소득 등에 따라 달라집니다. 고려해서 결정하셔야 돼요.