강남 재건축의 대표라고 할수있는 대치동 은마아파트 최근 분위기가 좋네요. 올해 하반기부터 전환기를 맞은것으로 보이는데요. 9월에는 상가와의 분쟁을 잘 봉합해 조합설립을 완료했고, 그 다음으로는 소송을 해결하면서 재건축 속도가 빨라지고 있습니다. 이에 더불어 시세도 반응하고 있으니 조합원들은 얼쑤 춤을 추고싶은 기분이겠네요. 상세한 내용 아래에서 알아봅니다.
대치동 은마아파트 재건축 기본정보
- 현재
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- 서울시 강남구 삼성로 일대
- 1979년 준공
- 45년차 아파트
- 최고 14층
- 총 4424세대
- 30평,34평 구성
- 용적률 204%
- 건폐율 20%
- 복도식 아파트
- 재건축 계획
- 최고 35층, 33개동
- 총 4778세대로 재건축 추진중(소형임대 678세대 포함)
이미 위와같이 재건축 승인받고 현재 사업시행인가 준비중에 있지만 이후로 서울시에서 높이기준을 완화하면서 최고층 49층까지 올리는것을 검토하고 있습니다. 최근 원자재비와 인건비의 상승으로 공사비가 엄청 오른 상황인데다 이에맞춰 조합원 분담금도 대폭 상승해 부담스러운 상황이다보니 층수를 더 올려 일반분양 물량이 많아지면 분양수익이 플러스되어 분담금 줄이는게 가능해지기 때문이죠.
그러나 디테일한 계획안은 아직 없고 검토단계인것으로 파악됩니다.
변화1 – 소송취하
조합에서 국토교통부, 현대건설 상대로 각각 진행하고 있던 소송을 지난 10월 취하하기로 결정한후 조합원들의 신속한 재건축 진행에 대한 기대감이 높아지고 있어요. 그도 그럴것이 9월에는 조합설립에 이어 상가분쟁도 잘 마감된 상황이고 연이어 10월에는 소송도 취하하기로 결정되며 전체적으로 재건축에 속도가 날것으로 보이기 때문입니다.
얼마전 조합에서는 대의원회를 통해 국토교통부와의 GTX 소송건, 현대건설 대상으로 낸 고소 취하 관련 안건을 대의원회에 올린후 의결 및 조합원 거의 찬성으로 무사통과되었습니다. GTX C노선이 대치동 은마아파트 지하 통과하는것을 두고 쭉 갈등상황이던 3개 주체는 결국 오랜시간 협의한끝에 노선의 곡선반경을 단축시킴으로써 지나가는 면적을 최대한 줄이는 방법을 적용하기로 합의한것이네요.
변화2 – 조합설립인가
조합설립을 가로막던 문제 상가와의 갈등문제도 해결됐죠. 올 5월 상가소유주 절반이상이 조합설립에 찬성을 표시하게되며 조합설립에 필요한 기준을 충족하게 되었습니다. 그리하여 결국 추진위 설립하고 27년만에 조합설립인가를 득했구요. 대치은마의 경우 현재 투기과열지구에 속해있기 때문에 조합설립인가를 득할경우 거래가능한 매물수량이 대폭 줄어들게 됩니다. 현재 10년보유 및 5년거주한 1가구 1주택 집주인 매물만 거래가 가능한 상황(그래야 재건축으로 새집 받는게 가능)이에요.
때문에 얼마전 조합설립인가가 난 뒤부터는 거래 할수있는 매물자체가 급격히 줄어들며 찾는 사람은 많고 공급은 줄어들게 되었고 이에따라 거래량이 큰폭으로 줄어들면서 실거래가 및 입주권 가치가 상승중인것으로 보입니다.
조합원 입주권 시세
30평부터 볼게요. 23년 10월 23.95억 실거래(13층) 되었으며 네이버 최저호가 23.5억 등록(거의 23.8억으로 나와있어요)되어 있습니다. 9월에는 24.4억에 거래된 기록이 있네요.
34평의 경우 올해 8월 25억에 1층짜리가 거래되었구요. 현재 최저호가로 나와있는게 26.8억입니다. 매물을 찬찬히 둘러보면(네이버 부동산 참고) 26억대는 1-2개뿐이고 다 27억 이상입니다.
대치동 은마아파트 진행상황
얼마전 조합설립인가를 받았으므로 이제는 사업시행인가를 준비하는단계이며 위에서 언급했던대로 현재는 최고 35층, 33개동의 총 5778세대를 계획안으로 승인받아 향후 최고 49층으로 변경 추진할것으로 예상됩니다.
24년 10월 사업시행인가를 받는것이 현재의 목표구요. 26년에는 관리처분인가를 받아 이주절차를 시작하겠다는 계획입니다.
대치동 은마아파트 입지
지하철 3호선 대치역 초역세권입니다. 강남까지 25분정도 소요돼요. 어마어마한 학군(명실상부 우리나라 최고학군)이며 서울대곡초, 서울대현초가 가깝고 휘문중, 단대부속중, 휘문고 등이 근처에 위치하고 있습니다.
강남 한복판에 위치해 대치동 학원가 초근접 학군, 교통, 일자리 등 모든것을 충족하는 훌륭한 입지라고 할 수 있겠네요.
대치동 은마아파트 갈등이 해소되고, 행정절차가 진행되는등 분위기를 타기 시작했습니다만.. 아직도 많은 과정이 남아있으므로 시간이 많이 걸릴수밖에 없어요. 한켠에서는 이주할때까지 못해도 10년은 걸릴거라는 예측이 나오고 있습니다. 총 4424세대로 워낙에 규모가 크지만 새아파트로 변신하면 엄청난 파급력을 가지겠죠. 새아파트를 만나게 될 그날이 기대되네요.