전주 대한방직 개발 현상황 멋진 타워 탄생하겠네요(조감도)

전주 대한방직 개발사업에 속도가 붙고 있습니다. 사전협상을 위한 작업이 거의 마무리 단계로, 이제는 본격적인 사전협상에 들어가 치열한 협상을 시작할것으로 보이는데요. 

490m 높이의 타워와 함께 아파트와 오피스텔, 호텔, 상가까지 조감도를 보니 기대가 많이 됩니다. 

자세한 내용 아래에서 알아볼게요. 

 

전주 대한방직 개발 사업 기본정보




 

주식회사 자광이 주도하는 전주 관광타워 복합개발사업입니다. 

이 사업은 과거 대한방직 부지에  타워를 건설하는 것으로 계획되었습니다. (2018년)

부지 면적은 23만 565m2이며, 이곳에는 상업 및 주거시설이 복합적으로 조성될 예정이에요. 

주요 구성요소는 다음과 같습니다. 

 

전주 대한방직 개발 조감도

 

● 상업시설: 이곳에는 지상 470m 높이의 타워와 200개의 객실을 갖춘 숙박시설, 상업시설이 포함됩니다. 

● 업무시설

● 판매시설

● 주거시설: 최대 49층 규모 공동주택으로 3399세대 거주할 예정이며, 오피스텔 558실도 조성됩니다.

하지만 2018년 제출된 계획안과는 다소 변동된 부분이 있습니다. 

이 내용은 하단에 기록해둘게요. 

 

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현재 추진 단계

전문가 회의 완료(사전협상 전단계)




 

근래 전주 대한방직 부지 개발사업이 신속하게 진행중입니다. 

지난해 (주)자광이 사업시행을 주도하며 전주시에 협상대상자로 선정되기 위한 신청서를 제출했습니다. 해당 신청서에는 개발 및 사업계획서, 공공기여 등의 내용이 포함되어 있어요. (사전협상 신청서)

이에 전주시는 2월중에 사업의 타당성 검토를 위한 전문가 자문회의를 완료하였습니다. (사전협상 전 진행하는 회의)

 

검토결과 통보 완료

이미 검토결과에 대해서 자광측에 통보가 간 상황이며, 여기에는 전문가 자문에 의한 교통문제와 경관계획, 녹지 공간 관련 내용이 포함되어 있어요. 

자광측에서 이 내용대로 수용한다면 전주 대한방직 부지가 사전협상 대상지로 결정됩니다. 

 

향후 예상되는 진행상황

그런후에 자광은 더 자세한 내용이 포함된 제안서를 기준으로 공공기여등에 대해 전주시와 제대로된 사전협상을 시작하게 돼요. 

전문가들이 검토하라고 한것은 공개공지에 문화시설 등 추가 확보, 열섬현상 감안하여 녹지 확충할것, 공사때 지하수위 문제 해결, 광역교통문제 검토할것, 인근지역과 조화되도록 경관을 조성할것, 가족단위 관광베드타운 배치, 공개공지에 시민들이 원하는 시설 확충, 전주 랜드마크 등극 가능한 타워로 디자인할것 등입니다. 

 

도시계획변경 사전협상이란?

자광이 사전협상 대상자로 선정되기 위해 신청서를 냈다고 위에서 말씀드렸는데요. (작년 9월)

도시계획변경 사전협상은 민간이 5천m2 이상의 면적을 개발할 경우, 지자체와 협의하는 제도를 말합니다. 이는 공공성과 타당성을 확인하기 위한 제도라고 볼 수 있어요. 

이 사전협상 과정을 통해서 도시개발로 생긴 이익을 적절하게 환수하여 그 혜택이 시민들에게 돌아가게 됩니다. 

 

현재 공사 상황




 

22년 12월 착공한 이후로 착공절차를 밟았지만, 착공신고 미이행등의 불법 절차 실행 및 안전조치 미흡으로 철거 중단된 상황입니다. 

추가로 맹꽁이 보호와 서식지 이주 관련하여 제대로 조치가 안되면서 논란이 많았는데(환경단체 반대), 최근에는 얼마안가 철거 마무리를 진행한뒤 본격 개발절차를 밟을것이라는 분위기입니다. 

 

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계획안 바뀐 내용

전주 대한방직 부지 주거 및 상업용지의 면적은 큰 변동이 없었지만, 일부 변경사항이 있는데요. 

당초 계획에는 없던 준주거지역과 일반상업지역이 추가되었습니다. 

또한, 녹지지역의 기존대비 2배 이상으로 늘어나고, 공업지역은 제외되었습니다. 

주요 변경내용은 다음과 같습니다. 

● 주거용지: 기존 3만 8970km2에서 3만 8851km2로 변화

● 상업용지: 기존 4951km2에서 5070km2로 변화

● 준주거지역 추가: 10만 4344m2

● 일반상업지역 추가: 11만 46m2

● 자연녹지지역: 기존 7873m2에서 1만 6175m2로 변화

● 일반공업지역 제외: 22만 2692m2

 

전주시에서는 이 자문결과를 고려하여 용도지역지구 결정과 건물용도의 적절성, 공공기여 부합 여부를 고려하여 협상 대상지로 선정을 진행합니다. 

협상 대상지로 선정되면, 사업자는 보다 상세한 제안서를 작성하여 전주시와의 협상을 진행하게 됩니다. 

 

계속되는 특혜논란

토지수용 제외




 

1999년 당시 전주는 235만m2 땅을 이용해 서부신시가지 개발을 시작했는데요. 이때당시 전주 대한방직은 돈이 많이 든다는 이유를 들며 공장이전에 반대하였습니다. 

결국 전주시는 공장 부지 23만m2를 개발수용면적에서 제외하기로 결정했어요. 

이에 다른 토지주들 역시 본인들의 부지를 제외해달라고 청원했지만, 전주시는 이를 무시하고 넘어갔고 이로인해 특혜와 알박기 의혹이 제기되었습니다. 

이 부지는 이후 자광에 2천억에 매도했는데, 시세차익만 1600억 정도라고 합니다. 만약 서부 신시가지 개발로 수용되었다면 400억.. 실제 매도는 2천억.. 

 

용도변경 특혜




 

2018년, 자광에서 143층 타워 건설 계획을 발표했습니다. 

이를 위해 일반공업지역을 상업/주거 용지로 변경해야 하는 행정절차가 필요했는데, 이로인해 특혜 관련 지적이 또다시 제기되었습니다. 

전주 대한방직 부지와 같은 일반공업지역이 상업 및 주거용지로 변경되면 엄청난 이익이 발생하게 됩니다. 

공장부지를 가치가 높은 주거지역과 상업지역으로 변경하는 것이니까요. 

만약 공업지구를 상업지구로 바꿀경우, 기존 2천억짜리 땅은 1조 상당의 부지로 가치가 바뀔것으로 보이는데요. 

 

이에따라 찬반논란 발생으로 전주시는 시민공론화위원회를 설립했고, 이를 통해 시민과 전문가가 함께 참여하여 논의를 진행 및 1년간의 논의를 거쳐 총 부지의 40%를 계획이득으로 환수하는 권고안이 나왔어요. 

이후 우범기시장은 민간투자 개발 방식을 적극 찬성하고, 철거를 위한 착공을 진행한뒤 현재까지 이어져 왔습니다. 




 

기본적으로는 사전협상 운영지침에 의거하여 토지가격 상승한 범위 안에서 공공기여량을 정하게 되는데요. 

이곳의 경우 상업지역으로 토지계획 변경한뒤 위의 시민공론화위원회에서 권고한 총 토지금액의 40%를 기준으로 삼기로 정해진 상태입니다. 

 

기본적으로 계획이득 40%란 용도를 변경하면서 나오는 이득만 반영된것이며, 아파트 분양과 쇼핑몰 조성으로 얻게되는 개발이득은 빠진것이므로 향후 협상을 통해 이익환수를 추가로 몇퍼센트나 받을지?가 관건이 됩니다. 

이대로 개발이 된다고 봤을때, 앞으로 대규모 개발이익이 발생할것으로 보이는데요. 이는 법상으로 의무사항이 아니므로 개발이득은 향후 협상 진행하기로 하고 보류된 상태입니다. 




 

전주 대한방직 부지는 알짜 노른자 땅입니다. 

거의 공업용지로 되어있지만 개발 진행을 위해선 상업용이나 주거용지로 전환이 되어야 하는데요. 용도변경되는 순간 토지값이 급증할것으로 보입니다. 

추가로 대단지 아파트와 상업시설 등이 조성되어 분양을 하면 추가로 대규모 개발이익이 획득되므로 특혜시비가 클수밖에 없고, 그럼에도 불구하고 개발이익 환수에 대해서는 딱히 가이드라인이 없는 상황입니다. 

 

특혜논란은 계속 나올것이며 이에따라 전주시에서는 공공기여 환수 규모를 적절하게 결정하여 이러한 논란을 잠재워야 하다보니 앞으로도 시간이 많이 걸릴것 같기는 하네요. 

 

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