전세계약 주의사항 및 전세사기 예방법, 전세계약 특약 사항 등을 한꺼번에 정리한 글입니다. 집주인 세금 체납 여부, 등기부등본 발급 및 보는법, 그외 여러 내용을 전부 확인할 수 있기 때문에 잘 활용하실 수 있을 거에요.
전세계약 주의사항-전세계약전 확인할것
아래 내용을 필수로 체크해야 합니다. 이건 요약본이고 아래에서 하나씩 천천히 알려드릴거에요.
- 내가 들어가려는 전세 주택 시세와 평균 전세 보증금 수준 체크(다른집 대비 심하게 싸다면 의심하기)
- 선순위 임차보증금 있는지 확인
- 등기부등본 필수 보기
- 위반 건축물 여부 확인
- 임대인 세금 체납되었는지 확인
- 전세보증보험 가입 가능한지 확인
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전세계약 주의사항-계약할때 체크 필수!
전세 계약 내용 체크
- 집주소와 보증금, 계약기간 같은게 잘 기입되어 있는지 체크
- 잔금 입금하기 전에 기존에 얘기한대로 계약서가 잘 되어 있는지, 바뀐것은 없는지 꼼꼼히 보기
권리 변동 내용 확인-등기부등본 발급
- 근저당 및 압류가 걸려있지는 않은지 체크
- 기존 세입자가 보증금을 못받아서 임차권 등기를 해놓은건 아닌지 체크하기(임차권 등기가 되어 있으면 안됨)
등기부등본 보는법
등기부등본 발급 방법
선순위여부 확인하기
다가구주택이나 단독주택인경우 선순위 보증금 바뀐건 아닌지 체크(확정일자 부여현황 및 전입세대 열람내역 확인)
앞에 은행이나 세입자 등 다른 사람이 나보다 먼저 기입되어 있다면 내 보증금은 후순위가 되기 때문에 돌려받을 수 없어요!
확정일자 부여현황 열람
전입세대 열람내역 확인
위반 건축물인지 확인하기
위반 건축물인지 아닌지는 건축물 대장을 보면 알 수 있어요. 건축물대장을 발급했을때 위반건축물에는 ‘위반건축물’이라고 표기가 되어 있습니다.
건축물대장 발급
집주인 세금 체납 여부 체크
집주인이 세금을 체납했는지 아닌지 확인해 보려면 국세 완납증명서나 지방세 완납증명세를 떼어보면 됩니다.
- 집주인에게 국세/지방세 완납증명서 요구
- 세무서 방문: 주택임대차 계약서와 신분증을 지참해 전국 세무서 방문하면 임대인이 세금 체납하고 있는지 확인해줍니다. 열람만 가능하며, 만약 임대인이 세금 확인 거부하는 경우 분명 찝찝한 일이 있는 것이므로 해당 계약은 하지 않는것이 좋겠습니다.
- 안심전세앱: 안심전세앱 통해서도 확인 가능한데 임대인 동의가 필요해요
- 등기부등본 확인: 등기부등본상 세금 체납으로 인하여 부동산 압류, 가압류 표기가 있는지 확인해보세요.
임대인 본인이 맞는지 체크하기
나랑 계약하려고 앞에 앉아있는 사람이 실제 집주인이 맞는지를 꼭 확인해봐야 해요. 신분증 사진이랑 집주인 얼굴 대조해보고 같은 사람인지 꼭 체크해보세요.
- 만약 임대인이 직접 온게 아니고 대리인이 대신 계약하러 나온경우, 인감도장 찍혀있는 위임장이랑 실제 인감증면서 대조해보고 동일인인지 확인 필수
- 대리인 위임장 내용 확인 필수
- 임대인과 통화해서 확인하는 절차 필수(영상통화로 임대인 얼굴 확인하는것도 좋음)
전세계약 특약사항 넣기
내 필수 권리를 전세계약 특약사항으로 추가하는것이 안전해요. 국토부의 부동산거래관리시스템에 주택임대차 표준계약서에 중요 특약 내용이 기록되어 있으니 아래 내용을 다운받아서 임대인, 집주인에게 특약으로 추가해달라고 하세요.
전세보증보험 가입도 특약으로 넣을 수 있습니다.
- 계약일 다음날까지 임차주택에 저당권 등 당보권 설정을 하지 않는다
- 미리 고지하지 않는 선순위 임대차 정보나 미납했거나 체납한 세금이 있는경우 임대차 계약을 해제할 수 있다
주택임대차 표준계약서 확인
필수 특약사항 확인
공인중개사 확실한지 확인
전세사기 피해자들을 보면, 자격도 없는 짭 공인중개사가 임차인을 속이는 적이 많은데요. 때문에 확실히 신분이 보장된 공인중개사인지, 중개보조원은 아닌지, 개업을 유지하고 있는지를 꼭 살펴보세요.
중개인 찐정보 확인
- 위 사이트 들어가셔서 지역 검색 및 상세검색을 하면 해당 중개업소가 뜨는데요. 등록된 직원 정보가 진짜인지 확인해보시면 됩니다.
전세계약 주의사항-계약하고 꼭 해야하는일
전세계약 마치고 이사까지 마쳤다면 제일 먼저 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 해야만 임차인에게 대항력이 생기기 때문인데요.
이사하고 그날 바로 전입신고를 해서 대항력을 갖추고, 확정일자 받아서 우선변제권까지 확보해야만 전세사기 당해도 극뽁이 가능해요. 우선변제권이 있으면 앞으로 무슨일이 생겨 내가 살던집이 경매로 넘어간다고 해도 내가 가장 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
v 우선변제권 = 선순위 확보
확정일자는 계약서만 있다면 이사 전에도 받을 수 있지만, 우선변제권 효력이 발생하려면 결국 대항력을 갖춰야 하므로 이사한 당일날 전입신고에 확정일자까지 모두 받으시기 바랍니다.
- 대항력: 주택 인도 + 전입신고 필수(다음날 0시부터 효력 생김)
전월세 주태 양수인, 임대할 권리 승계받은 사람 등 제3자에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 권리
- 우선변제권: 대항력 + 확정일자 필수
전월세 주택 경매나 공매 진행되는 경우 후순위 담보권자나 다른 채권자들보다 내가 제일먼저 배당받을 수 있는 권리
v 꼭 이사한 당일날 바로 신청하세요
v 전입신고는 당일 효력 발생 x 다음날 0시부터 효력이 생기니 그 사이에 사기치는 집주인들이 많습니다(효력 발생 전 대출 땡겨받기). 그래서 특약에 대출 받지 말라고 넣어야 하고, 전입신고 최대한 빨리 해야 해요!
전입신고 및 확정일자 받는 방법
- 인터넷
확정일자 받기
신청-전자확정일자
-신청서 작성/제출
- 방문
전입신고는 신분증 지참해서 전입한 날로부터 14일 안에 관할 주민센터 방문해 신청하시면 됩니다.
확정일자도 이때 같이 받으시면 되는데요. 전월세계약서 원본 및 신분증 지참해서 동일하게 주민센터 방문하여 같이 신청하시면 되겠습니다.
전월세보증보험 가입하기
전세계약기간이 완료됐는데도 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 경우, 이거 보증해준 회사에서 임대인 대신 임차인한테 보증금을 돌려주는 것을 말합니다.
장점: 혹시 집주인이 돈을 안줘도 돌려받을 수 있다
단점: 수수료를 내야 한다
v 전월세 계약기간 1년 이상
v 계약기간의 1/2 경과 전 신청할것
등 여러 조건이 있구요. 아래에서 확인 및 가입하시면 됩니다. 전세가 잘 안나가는 지역 같은 경우 임대인이 전세보증보험 대신 가입해주기도 하니까 미리 문의하는것도 좋겠습니다.
전세보증보험 가입하기