서울역 북부역세권 개발 사업이 빠르게 추진중입니다. 6성급호텔에 하이엔드 오피스텔, 오피스, MICE까지 복합 구성되다보니 향후 서울역 인근 랜드마크로 탄생할것 같은데요.
올해 착공 얼마 안남은것 같습니다.
자세한 내용 아래에서 정리해 볼게요.
서울역 북부역세권 개발 사업 개요
서울시 중구 봉래동2가 부지에 오피스와 호텔, 하이엔드 주거지, MICE(기업회의 및 포상관광과 컨벤션, 전시회 등 개최) 등을 큰 규모로 복합해 조성하는 사업입니다.
한화그룹 계열사를 포함한 6성급 호텔과 프리미엄급 오피스텔이 건립돼요.
이 자리는 철도 유휴부지로서 그동안 계속 빈자리로 남아있다가 이와같이 복합 단지를 조성하기 위해 절차 추진중인 상황입니다.
자세한 내용은 아래와 같아요.
▲연면적: 35만m2
▲규모: 지하6층~지상 38층 건물, 5개동 조성
▲사업시행자: 한화 계열사에서 투자하여 설립한 SPC를 통해 사업 진행
▲시공: 한화 건설부문
▲총사업비: 약 2조 추정
▲착공시기: 2024년
▲준공시기: 2028년
준공시 강북의 코엑스가 될 예정이며 서울 랜드마크로 거듭날것 같습니다.
코엑스 연면적이 46만m2이니 규모가 좀 더 작긴 하네요.
사업시행자
이 사업은 공사 담당하는 한화 건설부문과 함께 한화그룹의 주요 계열사들이 함께 추진중입니다.
각 계열사에서 출자하여 개발법인을 만들어 사업 진행을 하는 것이고요.
법인 명칭은 [서울역북부역세권개발]이며 한화임팩트/한화/한화호텔앤드리조트/한화커넥트가 출자하였습니다.
각 지분율은 한화임팩트 40% 한화커넥트 29% 한화 29% 한화호텔앤드리조트 2% 정도입니다.
투자금을 신속하게 회수할 목적으로 자산 매각하는 다른 개발사업과는 다르게, 장기적으로 운영하면서 투자금을 천천히 회수할 생각이라고 하네요.
한화 각 계열사가 서로 협력하여 장기적으로 운영하게 될 것 같습니다.
현재 추진 단계
서울역 북부역세권 개발 프로젝트는 최초 2008년부터 논의되던 사업입니다.
하지만 글로벌 금융위기 및 감사원의 사업 재검토 결정 등 각종 문제로 시간을 끌면서 10년가량이 지났는데요.
서울시+토지 소유한 한국철도공사(코레일)가 개발 방향을 다시 설계하였고, 2020년 한화 컨소시엄에서 사전협상제안서를 제출하면서 본격적으로 추진되기 시작했습니다.
공공기여는 약 3400억 정도이며, 서울시는 이 금액을 이용하여 철도 지하화와 함께 서울역광장 보행브리지 설치를 진행한다고 해요.
이 보행로는 소공동~서울역~중림역까지 이어지며 주민휴식공간도 같이 설치됩니다.
한화그룹은 이 공공기여를 지급하기 위하여 메리츠증권으로부터약 2200억의 대출을 이용하였습니다.
PF자금조달 및 본PF 원활
2023년 10월 약 7400억 정도의 PF자금을 조달하는데 성공했고, 이는 한국철도공사에 토지값으로 지급완료하였습니다.
본래 토지 매입비는 약 5300억 정도였는데요.
서울역 북부역세권 개발 계획에 따라 면적 일부가 조정되는등의 조치에 따라 토지매입비도 올랐다고 해요.
PF자금 조달시 주관사는 KB증권이며 선순위, 중순위 등으로 분리하여 대주단을 모집했는데요.
증권사와 함께 캐피탈회사 등 각종 금융회사들이 적극적이었다고 하는군요.
한화에서 신용을 제공했으므로 그 영향이 컸던것으로 보입니다.(원리금 상환 이뤄지지 않을경우 시행사 대신해서 PF 채무 상환하겠다고 했음)
본PF는 올해인 2024년으로 예정되어 있는데 무탈하게 전환될것으로 보입니다.
1조 이상의 본PF를 이용하여 착공에 들어가는 땅값과 공사비 등을 지불할 예정으로.. 전환만 무사히 된다면 올 상반기중에 착공은 별일없이 진행될 것 같아요.
2024년 상반기 착공 예상
2023년 12월 서울 중구로부터 건축 허가를 획득하였고, 한화 컨소시엄에서 2021년 서울시와의 공공기여 사전협상을 완료한 이후 개발 계획안 확정 및 2년만에 인허가 절차 마쳤습니다.
현재는 2024년 상반기 착공을 준비하고 있는 상황이에요.
상세 개발 계획
서울역 북부역세권 개발은 위에서 언급했던것 처럼 마이스와 호텔, 오피스, 프리미엄급 오피스텔이 복합 조성됩니다.
호텔
6성급 호텔 브랜드를 소유하고 있는 앙만그룹의 자누를 유치합니다.
올해안에 호텔 운영 계약을 체결할 예정이며, 올초 도쿄 아자부다이 힐스에 오픈하는것이 최초라고 하는군요.
아만그룹은 세계적인 럭셔리호텔 & 리조트 그룹으로, 미국/유럽등에 304개 정도의 최상급 호텔과 리조트를 운영중입니다.
빌게이츠와 마크 주커버그 등 유명인사들도 아만그룹의 호텔을 즐겨 이용한다고 하네요.
하이엔드오피스텔
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